Forse l’indicatore più importante della Germania per i prezzi degli immobili è Indice dei prezzi delle case in Europa, è in calo da sette mesi consecutivi dopo essere aumentato da oltre 10 anni. Poi, a febbraio, ho visto improvvisamente di nuovo un aumento dei prezzi a livello nazionale. Ora ci si può chiedere se questo sia davvero il punto di svolta del mercato immobiliare o solo una breve pausa nel crollo dei prezzi. Di recente abbiamo mostrato il crollo del mercato immobiliare basato sui prezzi, sui nuovi ordini di costruzione e sul forte calo dei nuovi mutui. Ma i prezzi degli immobili sono un fattore speciale, stimolati da una domanda enormemente elevata e da un’offerta ora limitata? Diamo un’occhiata ai dati attuali.
I prezzi degli immobili a Berlino sono di nuovo in aumento: la pressione è troppo alta
Il mercato immobiliare di Berlino è così teso che un forte aumento dei costi di finanziamento sembra aver rallentato la tendenza al rialzo a lungo termine dei prezzi degli immobili. Il prezzo di acquisto di un appartamento di nuova costruzione a Berlino è aumentato dello 0,8% nel primo trimestre del 2023, invertendo in parte il forte calo registrato nell’ultimo trimestre del 2022. Questo è secondo i numeri compilati dalla società di pubblicità immobiliare Immobilien Scout per Bloomberg News. Un metro quadro è costato in media 6.093 euro nel primo trimestre, circa il doppio rispetto a sette anni fa.
Il boom decennale degli immobili residenziali tedeschi si è interrotto bruscamente lo scorso anno quando la Banca centrale europea ha annunciato una variazione dei tassi di interesse. Ciò ha raddoppiato, e talvolta triplicato, i tassi ipotecari degli acquirenti di case, spingendo molti fuori dal mercato e aumentando i prezzi delle case (prezzi di offerta) a livello nazionale.
Secondo Immobilien Scout, gli appartamenti esistenti a Berlino sono diventati più economici per il secondo trimestre consecutivo. Tuttavia, il calo dello 0,3% è stato molto contenuto dopo un calo del 5,3% nel trimestre precedente, quindi è prevista presto un’inversione di tendenza. E se è così, la precedente tendenza al rialzo dei prezzi delle case dovrebbe continuare. Un decennio di bassi tassi di interesse ha fatto salire alle stelle i prezzi delle case in tutta la Germania, ma pochi posti hanno visto l’esplosione così drammatica come Berlino, dove notoriamente gli alloggi sono scarsi.
Berlino ha sofferto a lungo di un grave squilibrio tra domanda e offerta nel mercato degli alloggi in affitto. Secondo il Senato, all’inizio dello scorso anno a Berlino circa 26.000 persone hanno dovuto dormire in alloggi di emergenza, passare la notte con gli amici sul divano o erano senzatetto. Alcuni ricercatori stimano che la città dovrà costruire più di 100.000 case per soddisfare la domanda.
La carenza di alloggi ha fatto salire gli affitti e, di conseguenza, i prezzi degli immobili. Con l’inflazione a livelli record di recente, i proprietari tendono ad aggirare il rigido limite di affitto di Berlino e ad addebitare di più agli inquilini.
Bloomberg menziona anche lo spostamento dell’indice dei prezzi delle case in Europa. CITAZIONE: “Anche altre fonti di mercato indicano che il mercato immobiliare residenziale tedesco è già sulla buona strada dopo gli aumenti sostenuti dei prezzi. L’indice europeo dei prezzi delle abitazioni, che tiene traccia degli sviluppi dei prezzi degli immobili residenziali in Germania, ha registrato un mese su mese aumento a febbraio, superando una serie di sette ribassi consecutivi iniziata nel luglio dello scorso anno.
commento
FMW: Berlino è, per così dire, un modello per tutta la Germania quando si tratta di prezzi immobiliari? Certo, è proprio qui che l’offerta nel mercato immobiliare è diminuita a causa di anni di decisioni politiche sbagliate. D’altra parte, c’è un’enorme richiesta di spazio abitativo, molto più forte che in qualsiasi altra parte della Germania. Ma questa tendenza è presente anche a livello nazionale, anche se in forma un po’ meno accentuata. Un gran numero di rifugiati affolla il mercato immobiliare, mentre allo stesso tempo la costruzione di nuovi appartamenti sta crollando a causa dei tassi di interesse alle stelle. Questo squilibrio potrebbe riflettersi in un aumento dei prezzi e degli affitti degli appartamenti. Successivamente, il crollo di 7 mesi dei prezzi degli immobili è stato solo un piccolo episodio, poiché i prezzi sono aumentati in modo esponenziale per più di dieci anni.
Il grafico seguente mostra i prezzi degli immobili (in arancione) che sono in aumento da anni dal 2016 rispetto al principale tasso di interesse della Banca Centrale Europea (in blu). Dall’estate del 2022, i tassi di interesse sono aumentati rapidamente e i prezzi del mercato immobiliare sono diminuiti. Ma è la discrepanza tra domanda e offerta la ragione per cui i prezzi continuano a salire? Molto possibile.
FMW/Bloomberg
